Der europäische Logistikimmobilienmarkt im Zeichen neuer globaler Trends

Logistikflächen in Europa bleiben gefragt – und das aus gleich mehreren Gründen. Neben dem insgesamt stabilen konjunkturellen Umfeld ist das veränderte Konsumentenverhalten ein wichtiger Nachfragetreiber für Logistikimmobilien. Immer mehr Waren werden über das Internet bestellt. Dieser Ausbau des E-Commerce, unter anderem durch neue Anbieter aus Asien, dürfte die Nachfrage nach Logistikleistungen weiter steigern.

So schätzt das Immobilienresearch der DekaBank, dass der Online-Anteil an den Einzelhandelsausgaben in der Europäischen Union von rund 12 Prozent im Jahr 2025 bis 2030 sukzessiv in Richtung 16 Prozent steigen dürfte. Für Deutschland rechnen die Experten bis 2030 sogar mit einer Zunahme des E-Commerce-Anteils von bis zu 20 Prozent. Hiermit einhergehend wächst der Bedarf an modernen Logistikflächen.

Zum anderen dürften in einem Umfeld hoher geopolitischer Unsicherheit die Diversifizierung der Lieferantenbasis (Multiple Sourcing), der Umbau und die Absicherung der Lieferketten das Interesse an Logistikflächen antreiben. Für Unternehmen wächst der Bedarf an Lagerkapazitäten, um externe Schocks in den Lieferketten besser abfedern zu können. Hinzu kommt eine verstärkte Regionalisierung mit mehr regionalen Produktions- und Absatzclustern. Unternehmen setzen vermehrt auf regionale Netzwerke, um die Abhängigkeit von einzelnen Partnern zu verringern. Dies geht einher mit einer steigenden Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen an strategischen Knotenpunkten.

Zwar bestehen Risiken einer rückläufigen Nachfrage durch strukturelle Probleme einzelner Industriebranchen wie dem Automobil- und Maschinenbau. Aus Sicht der Deka-Experten stehen dem jedoch Chancen durch den Sicherheits- und Verteidigungssektor gegenüber, der infolge der geopolitischen Herausforderungen in Europa stark an Bedeutung gewinnt, langfristig orientiert und konjunkturunabhängig ist. Neue NATO-Ziele und Deutschlands sicherheitspolitische Zeitenwende führen demnach zu einem höheren Bedarf an Industrie- und Logistikflächen.

Die fundamentalen Nachrichten für den europäischen Logistikimmobilienmarkt sind zudem positiv. Die europaweite Leerstandsquote hat sich im zweiten Halbjahr 2025 unterhalb von 6 Prozent verfestigt. Die robuste Nachfrage in Verbindung mit der weiter rückläufigen Bautätigkeit sorgt für eine Stabilisierung. Dies begünstigt – auch aufgrund der gestiegenen Objektanforderungen – weitere Mietzuwächse, insbesondere in den gefragten Topmärkten.

Moderne nachhaltige Flächen in Core-Märkten zählen zu den Nutzer-Favoriten. Der europaweite Flächenumsatz stieg 2025 um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und entsprach mit 24 Mio. m² in etwa dem fünfjährigen Durchschnitt vor Ausbruch der Pandemie. Wegen fehlender Grundstücksreserven und mit Blick auf die ESG-Thematik sind vermehrt ehemalige Industrieareale sowie Bestandsgebäude und deren klimaschonende Umrüstung im Fokus. Konkurrenz um die in Ballungszentren knappen Flächen entsteht zudem durch Rechenzentren. Die Stromverfügbarkeit entwickelt sich angesichts Automatisierung und Elektrifizierung zu einem kritischen Standortfaktor.

Für Investoren sollten die Gesamtertragsperspektiven interessant bleiben – auch wenn der durchschnittliche Total Return von durchschnittlich 15 Prozent p.a., den Logistikobjekte zwischen 2017 und 2021 lieferten, vorerst nicht mehr zu erwarten sein dürfte. 2024 ergab sich jedoch für Investoren ein positiver Ertrag von durchschnittlich sechs Prozent. 2025 dürfte eine vergleichbare Performance erzielt worden sein mit den britischen Regionalmärkten Birmingham und Manchester sowie Brüssel und Paris als Outperformer.

Auch auf Fünfjahressicht erwarten die Researcher für Europa einen durchschnittlichen Gesamtertrag von rund sechs Prozent jährlich. Etwas höhere Gesamtrenditen versprechen unter anderem Amsterdam, Dublin, Mailand und Lissabon. Im Vordergrund steht dabei der laufende Cashflow, gestützt durch eine solide Mietentwicklung.