Mixed-Use-Immobilien: Die Mischung macht’s

Damit entspricht die Warsaw Brewery genau dem, was Bewohner und Besucher von Städten heute verstärkt suchen: ein gemischtes Angebot an Nutzungsmöglichkeiten rund um die Uhr. Gefragt ist die „24-Stunden-Stadt“, vor allem in den Innenstadtbereichen von Großstädten. Dabei geht es nicht um durchgängige Öffnungszeiten, sondern die enge räumliche Verbindung von Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Freizeit und Mobilität.

Die Nachfrage nach Mixed-Use-Immobilien dürfte sich durch die Corona-Pandemie noch einmal verstärkt haben: Um die Büroflächen für ihre Angestellten, die häufig ins Homeoffice gewechselt waren, wieder attraktiv zu machen, sollen diese mehr bieten als nur Arbeitsmöglichkeiten. Wellness, Freizeit und Gastronomie sollen Anreize bieten, häufig im Büro zu arbeiten statt daheim. Umgekehrt gewinnen aber auch Wohnräume durch kurze Arbeitswege und Nähe zu Freizeit und Versorgung an Anziehungskraft. Auch für Handelsfläche und Gastronomie ist die Integration vorteilhaft. Denn die Mischimmobilien sorgen für Besucherfrequenzen aus mehreren Quellen: morgens Pendler und Nahversorgung, tagsüber Büro und Service – und einen Übergang zur abendlichen Gastronomie und Kultur.

Diese Mehrfachnachfrage wirkt sich auch wirtschaftlich aus. Dabei zeigen sich offenbar positive Wechselwirkungen der Nutzungsarten: Büroflächen werden attraktiver, wenn sie Gastronomie und Shopping integrieren; Wohnflächen sind begehrt, wenn sie an Freizeit und Versorgung angebunden sind. Das legt zumindest ein Kennzahlenvergleich durch JLL („Managing the Modern 24/7 Mixed-Use Metropolis“) für die USA nahe. Demnach weisen Büroteilflächen in Mixed-Use-Bereichen ein „Pre-Leasing“-Niveau (abgeschlossene Vorab-Mietverträge) von 76 Prozent auf – gegenüber 70 Prozent in anderen Neubauumfeldern. Und es dauert nur halb so lange, bis 90 Prozent der Fläche vermietet sind. Die Auslastung („stabilisierte Belegung“) ist etwa 5 Prozentpunkte höher. Andere internationale Untersuchungen wie vom globalen Gewerbeimmobilienspezialisten CBRE zeigen, dass für Retailflächen in Mischnutzungsbereichen der Mietaufschlag gegenüber Prime-Business-Distrikten bei 74 Prozent lag. Top-Immobilien sind darum häufig in lebendigen Mixed-Use-Lagen zu finden (mehr zum Thema Top-Immobilien finden Sie hier: LINK).

Ein weiterer Vorteil ist die strukturell höhere Resilienz dieser Immobilien: Verschiebt sich die Nutzungsnachfrage in einem Bereich, können die anderen Ertragsströme diesen Ausfall meist teilweise abfedern. Zwar sind die Segmente nicht vollständig entkoppelt, doch jede Nutzungsart hat ihr eigenes Chancen-Risiko-Profil: Wohnmieten beispielsweise liefern eine geringere Cashflow-Volatilität als Office- oder Retail-Vermietung, aber dafür in der Regel geringere Erträge je Quadratmeter. Hotel- und Gastronomieflächen wiederum können interessante Mieteinnahmen bieten, sie sind aber gegenüber Personal- und Energiepreisrisiken empfindlich. Die Mischnutzung ist eine Form der Diversifizierung für den Investor.

Tendenziell lassen sich Nutzungsarten in Mixed-Use-Immobilien auch einfacher verändern: Wohnungen können zu Serviced Apartments leichter umgewidmet werden, wenn bereits Hotel und Gastronomie in unmittelbarer Nähe bestehen; Eventflächen können zu Großraumbüros, Co-Working-Spaces oder Fitness-Studios umgewidmet werden – solange das Baurecht dies zulässt.

Allerdings erhöht die Mischnutzung auch die Komplexität und die Betriebskosten sowie den Infrastrukturbedarf. Eine längere Nutzungsdauer über den Tag verteilt erfordert ein anspruchsvolles Management von Security, Reinigung und Instandhaltung, Belüftung und Lieferlogistik. Außerdem sind die Anforderungen an Schallschutz, Fluchtwege sowie Energiemanagement allein aus regulatorischen Gründen höher. Die laufenden Betriebskosten einer Mixed-Use-Immobilie sollte daher sorgfältig analysiert und durch Automatisierung sowie Energieeffizienzmaßnahmen optimiert werden.

Mixed Use ist nicht gleich Mixed Use – es kommt auf die Mischung an. Eine Untersuchung der IREBS (International Real Estate Business School) zeigt zwar signifikant höhere Immobilienpreise von Gebäuden mit einer Mischung unterschiedlicher Nutzungsarten in urbanen Märkten. Allerdings zeigte die Studie, die mehr als 1.100 Transaktionen in Berlin und Frankfurt am Main erfasst hat, dass der Preis an den Mischungsgrad gekoppelt ist. Zwar gibt es Unterschiede zwischen Berlin und Frankfurt, ab welchem „Diversifizierungsindex“ ein klar positiver Preiseffekt verzeichnet wird. Grundsätzlich ist aber erkennbar, dass je 0,1 „Indexeinheit Diversifikation“ die Kaufpreisprämie zwischen 5,4 und 12,9 Prozent beträgt – und bei einigen Modellrechnungen sogar deutlich darüber liegt.

Trotz der Limitationen – die Studie hat nur Frankfurt und Berlin betrachtet – zeigt sich, dass erst Projekte mit drei oder mehr substanziellen Nutzungen merkliche Preisaufschläge ergeben. Das heißt: Ein Bürobau mit ein oder zwei Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss erfüllt diese Anforderungen an Mixed Use nicht; eine Mischung von je 30 bis 45 Prozent Wohnen und Büro sowie 10 bis 20 Prozent Retail-/Gastrofläche hingegen meist schon. Mit einer zeitlichen Streckung der Nutzung über die typischen Büro- und Geschäftszeiten hinaus lassen sich die Synergieeffekte der Mischnutzung besonders gut verstärken.

Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Qualität der Mobilitätsanbindung. Mit der Erreichbarkeit – auch außerhalb von Kernzeiten – der Immobilie in unterschiedlichen Verkehrsmitteln wächst die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Nutzungsarten gegenseitig verstärken. Top-Lagen sind nicht nur sehr gut angebunden, sondern idealerweise auch in ein weiteres diverses Angebot eingebettet. CBRE kommt zu dem Ergebnis, dass Wohnungen in besonders attraktiven, gemischt genutzten Stadtquartieren höhere Mieten erzielen und geringere Leerstandsquoten aufweisen als vergleichbare Objekte in weniger lebendigen Quartieren.

Und schließlich: Trotz der inhärenten Diversifizierung durch die Mischnutzung sollten Investoren nicht allein auf ein oder ganz wenige Mixed-Used-Gebäude setzen – sondern auch mit einer größeren Auswahl an Standorten und Nutzungskombinationen ihre Risiken streuen. Von erfahrenen Immobilieninvestoren gemanagte Fonds bieten den einfachen Zugang zu einem breiten Portfolio sorgfältig ausgesuchter Mixed-Use-Objekte.