Was eine Top-Immobilie auszeichnet

Top-Immobilien sind auch in schwierigen Marktphasen gefragt. Doch was unterscheidet solche Top-Immobilien von anderen? Natürlich die Lage – aber nicht nur.

Von der Metrostation Le Peletier sind es nur drei Gehminuten bis zur Rue La Fayette Hausnummer 33. Aber es kann auch schon einmal länger dauern, denn auf dem Weg dahin entlang der weltberühmten Rue La Fayette verleiten Cafés, Restaurants und ein Teehaus zum Zwischenhalt. Das aus sechs Gebäuden bestehende Ensemble selbst weiß mit einer Fassade im typischen Pariser Haussmann-Stil, mit schmiedeeisernen Balkonen und hohen Decken zu überzeugen. Und mit einer Nachbarschaft, in der sich nicht nur Gastronomie, sondern auch die Galeries Lafayette und das Kaufhaus Printemps, die Opéra Garnier, Banken, Edelboutiquen, Ärzte und mehr finden.

Ohne Zweifel, die Rue La Fayette 33 – Teil des Fonds Deka-ImmobilienEuropa – ist eine Top-Immobilie. Im Herzen der französischen Hauptstadt gelegen, ist sie bestens angebunden und bietet alles Wichtige in Laufnähe. Von einer 15-Minuten-Stadt sprechen die Stadtentwickler, wenn alles Relevante von Einkauf über Kultur bis Schule und medizinischer Versorgung binnen einer Viertelstunde erreicht werden kann. Das 9. Arrondissement von Paris genügt diesem Anspruch schon seit Jahrzehnten – und lockt daher ebenso lange auch schon zahlungskräftige Investoren und Mieter an.

Doch nicht immer ist so deutlich wie hier zu erkennen, welche Immobilie wirklich eine Top-Immobilie ist, die sich durch eine sehr hohe Wertbeständigkeit auszeichnet. Top-Immobilien überzeugen mit sehr geringem Leerstand, weil das Angebot begrenzt und die Nachfrage hoch ist. Grundsätzlich sind bei Immobilien zwei Hauptfaktoren entscheidend für die Einordnung als Top-Immobilie: die Lage und die Qualität. Was heißt das aber im Einzelnen?

Zuerst einmal ist die Makro-Lage relevant: Ist die Region attraktiv? Hier sind die überregionale Anbindung, die Wirtschaftsstärke und ein reiches Angebot an Arbeitsplätzen, aber auch Universitäten, Krankenhäuser, Kultureinrichtungen und klimatische Faktoren wichtig. Dabei ist auch entscheidend, dass die Region nicht nur heute, sondern aller Einschätzung nach auch in Zukunft attraktiv sein wird. Und diesen Ansprüchen muss die Makrolage nicht nur national genügen, sondern – will man internationale Unternehmen als Mieter gewinnen – auch weltweit. München konkurriert mit Seattle, Amsterdam und Paris.

Unterschiedliche Mieter einer Immobilie haben unterschiedliche Präferenzen: Das Logistikunternehmen sucht bewusst die Nähe zum Industriegebiet. Der Büromieter hingegen eine zentrale Lage mit repräsentativen Nachbargebäuden. Sofern verfügbar, sind Leerstandsquoten ein guter Indikator, um die Attraktivität einer Lage zu erkennen.

Neben der Lage entscheidet die Qualität des Objekts über die Einordnung als Top-Immobilie. Genügt die Gebäudequalität den heutigen Ansprüchen? Historische Immobilien können oft mit sehenswerten Fassaden, großzügigen Grundrissen und Raumhöhen punkten – doch entsprechen sie auch den Anforderungen an Energieeffizienz und Konnektivität? Je geringer die Kompromisse der Mieter hinsichtlich Ausstattung und Nebenkosten sind, desto höher ist die Bereitschaft für höhere Mietausgaben.

Darum sind zum Beispiel sanierte Stilaltbauten deutlich beliebter als unsanierte. Rue La Fayette Nr. 33 zum Beispiel wurde ursprünglich 1800 erbaut, aber 2005 umfassend modernisiert. Solche Refurbishments erhalten die Qualität auch älterer Bestandsimmobilien aufrecht, da sie danach aktuellen Anforderungen an Grundrisse, schnelle Datenleitungen und einen hohen Dämmungsgrad genügen.

Neubauten können diese Erfordernisse bereits in der Planung berücksichtigen, beispielsweise mit relativ einfach zu ändernden Grundrissen durch modulare Wandsysteme oder moderne Klimatisierungstechnik. Denn nicht nur Lage und Optik einer Immobilie entscheiden über den Status „Top-Immobilie“, sondern auch Grundrisse, Schall- und Klimadämmung sowie technologische Ausstattung.

Nur wenige Immobilien dürften allen Kriterien für eine Top-Immobilie gerecht werden. Entscheidend ist aber, ob das Objekt hinsichtlich Lage und Qualität so attraktiv ist, dass Immobilie und Fläche für die Bedürfnisse und Zwecke der Zielgruppen sehr gut geeignet sind. Wenn ja, können sich Investoren auf eine sehr geringe Leerstandsquote und stabile Mieteinnahmen freuen, das auch Marktschwankungen weitgehend standhält.